Fitch Ratings har varnat för att fastighetsfonder kunde stoppa handeln under de närmaste veckorna. Det är till följd av Brexit-relaterad marknadsturbulens. Detta kan innebära att investerare står inför en potentiell likviditetskris som den som bevittnades efter att Storbritannien röstade i juni 2016 för att lämna EU. Fitch säger att investerare står inför enpotentiell likviditetskris.
Ratinginstitutet att investerare i öppna fastighetsfonder i Storbritannien står inför en ”växande risk”. Denna markeras av att fonderna skulle upphöra med andelshandeln. Vissa fastighetsfonder anses ”osannolikt att kunna möta en potentiell överskott i inlösen genom att sälja tillgångar. Detta med tanke på illikviditeten av kommersiell egendom”, tillade Fitch. Fastighetsfonder står inför ökade utflöden, eftersom investerare fruktar Brexits inverkan på sektorn. Detta slår mot glidande värden inom sina portföljer. Det kan således uppstå en potentiell likviditetskris i spåren av Brexit.
Fitch sade att volatiliteten i marknaden under de närmaste veckorna kan komma att bli ”svårare än reaktionen på folkomröstningens resultat. Särskilt om det inte finns en överenskommelse med Brexit” Fitch sade att det inte trodde att fonderna hade tillräckligt med pengar för att kunna hantera handel under ett sådant scenario.
Likviditeten är inte tillräckligt sta
”Vi tror inte att likviditeten är tillräckligt stark för att förhindra återkörningsbegränsningar om investerare fruktar en brant marknadstakt på grund av Brexit-utvecklingen under de närmaste veckorna”, säger Fitch. Fastighetsfonder har drabbats av utflöden på hundratals miljoner under de senaste månaderna. Detta ledde till att den brittiska finansinspektionen intensifierade sina övervakningsinsatser.
I december tog investerare ut 315 miljoner pund från fastighetsfonder. Detta att jämförbara med inlösenvolymen under de två månaderna efter 2016 att rösta för att lämna EU, när medel ”gated” till investerare och fångade sina pengar. Brittiska Financial Conduct Authority kräver dagliga utflödesuppdateringar från fastighetsfonder. Fastighetsfonder med öppet kapital ger investerare möjlighet att köpa och sälja andelar varje dag. Fast egendom som en tillgångsklass är i sig illikvida eftersom fastigheter kan ta lång tid att sälja.
Ett problem för fastighetsfonder
Det kan vara ett problem för fastighetsfonder när det finns fler investerare som vill sälja andelar än köpa dem. Fitch sade att fondernas kassaflöden var ”marginellt bättre än mitten av 2016” men varnade för ”snabba förändringar i känslor, till exempel för politiska deklarationer, skulle kunna orsaka spikar i inlösenförfrågningar utöver tillgänglig likviditet, oavsett grunden för fastigheter som innehas av fonderna ”.
Många fastighetsfonder har nyligen ändrat sina prismodeller för att skydda investerare från utflöden. Fonder inklusive Kames Income har bytt till ”bud” -prissättning, lägre prissättning som återspeglar kostnaden för tillgångsförsäljning när inlösen överväger inflöden. Janus Henderson Property ändrade prissättningen på sin £ 2.7bn brittiska fastighetsfond för att begränsa sina prissättningsvängningar till och med ett tag av uttag i februari. Förra året sa FCA att det var nöjda med fondernas beslut att lämna in och föreslagna obligatorisk fondförvaltning om det fanns osäkerhet kring värdet av minst 20 procent av portföljen. Det råder för närvarande diskussioner om dessa regler.
