Investeringar i fastigheter kan vara mycket lönsamma. För att komma igång på fastighetsmarknaden krävs vanligen mycket kapital. Det går emellertid att Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter och binda upp miljonbelopp.
Investera i en REIT
En REIT, eller real estate investment trust, är ett företag som äger och förvaltar fastigheter och närstående tillgångar, såsom hypotekslån eller hypotekslån. Majoriteten av en REITs intäkter och tillgångar måste kunna kopplas till fastigheter. För att kvalificera sig som ett REIT måste företag uppfylla vissa standards samt tilläggsregler som fastställts av den amerikanska finansinspektionen, Securities and Exchange Commission:
- Investera minst 75 procent av de totala tillgångarna i fastigheter
- Kunna härleda minst 75 procent av bruttoinkomsten från fastighetshyror eller bostadsräntor
- Ha minst 100 aktieägare efter det första året som REIT
- Högst 50 procent av aktierna får innehas innehas av fem eller färre individer
- Betala minst 90 procent av den beskattningsbara vinsten som utdelning
Den sista regeln är intressant för enskilda investerare. REITs är inte bara företag som äger fastigheter; De är företag som tillhandahåller kassaflöde till sina investerare. Om du investerar i en REIT och återinvesterar Dina utdelningar kan du växa din portfölj tills du når en punkt där du själv kan köpa enskilda fastigheter eller fortsätta investera i förvaltade fastighetsportföljer.
Fastighetsbolag
Många företag som äger och förvaltar fastigheter inte är strukturerade som ett REIT. I Sverige förekommer det inte på grund av lagstiftningen. Finland tillåter emellertid REITs. Dessa företags aktier betalar vanligtvis en mycket lägre utdelning än ett REIT, men företagen har mer frihet att återinvestera vinsten för att expandera.
Vissa företag i andra branscher beter sig som ett fastighetsbolag trots att det inte är den primära tjänsten de erbjuder. Exempel på detta är hotellkedjor, köpcentrum och anläggningsoperatörer.
Det finns naturligtvis traditionella fastighetsbolag tillgängliga för investeringar också. Företag inkluderar fastighetsföretag som RE/MAX Holdings Inc., kommersiella fastighetsoperatörer som CBRE Group och köpcentrumsföretag som Equity One (EQY).
Som med varje enskild aktieinvestering, gör alltid en grundläggande analys innan du fattar ett investeringsbeslut. Att investera tungt i en aktie eller en bransch i förhållande till resten av portföljen skapar en koncentrationsrisk i portföljen.
Investera i bostadsbyggare
Fastighetsinvesteringar handlar inte bara om att köpa och dra nytta av befintliga bestånd. Det finns en hel industri av bostadsbyggare, så kallade homebuilders ansvarig för att utveckla nya stadsdelar i växande storstadsområden. Dessa företag kan vara inblandade i flera aspekter av bostadsbyggnadsprocessen.
Vid utvärdering av bostadsbyggare, titta på alla aspekter av verksamheten. Fråga dig själv om företaget är inriktat på en region med dålig fastighetsutveckling. Tänk på att bostadsbyggare utveckling kan vara högt korrelerad med ekonomin. När tillväxten är stark vill folk köpa nya bostäder. När ekonomin är trög, tenderar försäljningen av nya bostäder att falla.
Investera i en fastighetsfond
Ett av de största hindren i fastighetsinvesteringar är diversifiering. Som en investerare på aktiemarknaden är det inte svårt att hitta mångfald investeringar. Aktier i många företag handlas med ett tillräckligt lågt pris per aktie för att uppnå diversifiering. Detta kan nås till ett rimlig pris genom planering. Fysiska fastigheter är ganska annorlunda.
För att få diversifiering i fastigheter kan investerare vända sig till fastighetsfokuserade fonder, indexfonder och ETFer. Vissa fastighetsfonder fungerar precis som en traditionell fond, och investerar i fastighetsbestånd. Andra är inriktade på REITs eller till och med direkt inköp av fastigheter. Ett exempel på en populär REIT ETF är Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ). VNQ är en börshandlade fond som handlas på NYSE, precis som en aktie. Den ger en direkt exponering mot en portfölj av REITs. I dagsläget cirka 145 stycken.
Om du föredrar en fastighetsfond, är Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) en global fastighetsfond som kan vara instressant. Fonden är 97,5% investerad i fastigheter. 52 procent av innehaven är i Nordamerika, resten återfinns i Europa (17 procent av innehaven) och Asien (31 procent av innehaven). Fonden är främst inriktad på att äga fastigheter på utvecklade marknader. Mindre än 2 % av det förvaltade kapatalet har investeras på tillväxtmarknader.
Sammanfattning
Investeringar i enskilda fastigheter kräver mycket kapital. Det betyder också högre risk än att investera i en fastighetsfond eller en REIT. Investering i andra alternativ som finns tillgängliga via börsen, REITs, fonder och ETFer kan ge din portfölj exponering för fastigheter utan att Du behöva lägga ut miljontals kronor.
Som med alla investeringar kommer investeringar i fastigheter och närstående företag med viss risk. Utvärdera eventuella investeringsalternativ innan du köper för att säkerställa att det överensstämmer med dina investeringsmål.
Amerikanska och globala fastigheter har fungerat bra de senaste åren, men inte alla marknader är lika. Viss fastighetsexponering ger en utmärkt hedge mot fluktuationer på aktiemarknaderna, men för mycket fastighetskoncentration ger dig förluster när fastighetsmarknaden faller. Det gjorde den under fastighetsbubblan och under kreditkrisen.
När du väl har en bra förståelse för dina investeringsmål och hur fastigheter kan utgöra en del av det, kan du självklart investera och göra fastigheter till en del av din portfölj för både kortfristiga och långsiktiga investeringsmål. Du är då mogen att investera på fastighetsmarknaden.
