Om du vill investera i fastigheter eller vill diversifiera din portfölj är REIT ETFer ett utmärkt sätt att få exponering mot de globala och europeiska fastighetsmarknaderna.

Real Estate Investment Trusts (REITs) är företag som direkt äger, driver eller finansierar inkomstbringande fastigheter. De fokuserar vanligtvis på kommersiella fastigheter som köpcentra, hotell, kontorsbyggnader etcetera snarare än bostäder, de kan handlas på börsen och de samlar investerarnas pengar i diversifierade innehav – se dem som motsvarigheten till fonder för fastigheter.

Hur fungerar REITs?

REITs är ett internationellt erkänt investeringsinstrument, som först etablerades i USA 1960, med målet att bredda deltagandet i fastigheter som en tillgångsklass. Storbritannien dök upp lite sent till spelet och antog REIT-lagstiftningen 2007. Kvalificeringskriterierna för REIT-status varierar beroende på territorium men generellt måste ett företag:

• Investera minst 75 % av sina tillgångar i fastigheter.
• Tjäna minst 75 % av vinsten från fastighetshyra, ränta på bolån eller från fastighetsförsäljningar.
• Betala ut minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten som utdelning till aktieägarna.
• Högst 50 % av dess aktier får finnas hos 5 eller färre aktieägare.
• I Storbritannien måste fastighetsuthyrningen omfatta minst 3 fastigheter och ingen enskild fastighet får stå för mer än 40 % av densamma. I utbyte drar REITs nytta av en godartad skatteordning. Till exempel betalar inte brittiska REITs bolagsskatt eller kapitalvinstskatt på sina fastighetsinvesteringar, till skillnad från mindre effektiva, äldre fordon som fastighetsbolag och Property Unit Trusts. Som ett resultat har majoriteten av gamla fastighetsbolag i Storbritannien (efter värde) konverterat till REITs enligt British Property Federation.

Precis som med aktiefonder finns det olika typer av REIT. Vissa är stora med mycket diversifierade portföljer medan andra är specialiserade på en viss typ av fastigheter. Till exempel fokuserar vissa REIT på självförvaring, eller läkarmottagningar eller små affärsenheter. De flesta av REITs är kända som equity REITS och investerar direkt i deras fastigheter. Mortgage REITs tillhandahåller bolån till fastighetsägare eller köper inteckningsskyddade värdepapper (MBS), medan hybrid REITs blandar och matchar de två tillvägagångssätten.

Varför är REITs bättre än att investera i fastigheter direkt?

REITs kan noteras och handlas på aktiemarknaden precis som andra börshandlade värdepapper. Det gör REITs mycket likvida i jämförelse med enstaka fastigheter som kan ta lång tid att köpa eller sälja – vilket alla husägare kan vittna om. Illikviditet har ofta varit ett problem även för de börsnoterade fastighetsbolagens fordon. Deras struktur har tvingat vissa att begränsa inlösen under tider av stress och låsa in investerare eftersom företaget inte kunde avveckla sina innehav snabbt nog.

Som poolade investeringsinstrument har REITs den finansiella eldkraften att investera i flera fastigheter, medan små investerare tvingas placera alla sina satsningar på en enda fastighet på en enda marknad om de investerar direkt. Du kan också investera i en globalt diversifierad REIT ETF för 1 000 kronor i motsats till de miljoner du skulle behöva köpa in i ett enda, glänsande London-torn.

Dessutom behöver du inte bli expert på planering, finansiering, utveckling och underhåll av fastigheter när du kan lägga ut allt detta till en REITs ledningsgrupp.

Hur passar REITs in i min portfölj?

Genom att inkludera REITs i din tillgångsallokering kan du minska risken för din portfölj med hjälp av diversifiering.

REITs används också i stor utsträckning av investerare som är intresserade av hög direktavkastning. REIT-kravet att föra över 90 procent av vinsten som utdelning, plus det faktum att många tecknar hyresgäster på långtidshyresavtal, gör REITs till en användbar inkomstkälla.

Hur väljer jag REIT ETFer?

REIT ETFer erbjuder samma fördelar som andra typer av ETFer: ett enkelt, transparent, prisvärt sätt att investera i en handelbar korg med värdepapper.

REIT ETFer spårar REIT-aktieindex så att du kan dra nytta av avkastningen på hela fastighetsmarknader istället för att satsa gården på ett fåtal fastighetsbolag. Dessutom har internationellt erkännande av REIT:er möjliggjort utvecklingen av billiga globala fastighets-ETFer.

Om du föredrar internationell exponering och potential för starkare avkastning, titta på FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index.

Om du är säker på de långsiktiga utsikterna för den brittiska marknaden, undersök då FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom Index.

Naturligtvis är det viktigt att undersöka sammansättningen av de index som spåras av dina kortlistade ETF:er.

De 10 största fastighets-ETF:erna på marknaden

Tabellen nedan tar upp tio av de största fastighets-ETFerna som är tillgängliga för europeiska investerare som vill investera i fastigheter med hjälp av en börshandlad fond.

För ytterligare information om respektive börshandlad fond, klicka på kortnamnet i tabellen nedan.

Invesco MSCI World ESG Universal Screened UCITS ETF Acc (ESGW ETF), med ISIN IE00BJQRDK83, försöker spåra MSCI World ESG Universal Select Business Screens-index. MSCI World ESG Universal Select Business Screens-index spårar de största företagen över hela världen. Indexet exkluderar företag som är involverade i verksamheter relaterade till termiskt kol, kontroversiella vapen, tobak och andra kontroversiella industrier. Indexkomponenternas viktning justeras utifrån ESG-faktorer. Som ett resultat kommer företräde att ges till företag med en robust ESG-profil och en positiv trend mot att förbättra denna profil.

Denna börshandlade fonds TER (total cost ratio) uppgår till 0,19 % p.a. Invesco MSCI World ESG Universal Screened UCITS ETF Acc är den enda ETF som följer MSCI World ESG Universal Select Business Screens index. ETFen replikerar resultatet för det underliggande indexet genom samplingsteknik (köper ett urval av de mest relevanta indexbeståndsdelarna). Utdelningarna i ETFen ackumuleras och återinvesteras.

Invesco MSCI World ESG Universal Screened UCITS ETF Acc har tillgångar på 138 miljoner euro under förvaltning. Denna ETF lanserades den 13 juni 2019 och har sin hemvist i Irland.

Översikt

Invesco MSCI World ESG Universal Screened UCITS ETF Acc syftar till att tillhandahålla den totala nettoavkastningen för MSCI World ESG Universal Select Business Screens Index (”Referensindexet”), minus avgifternas inverkan.

Referensindexet spårar resultatet för stora och medelstora företag på utvecklade marknader över hela världen och syftar till att representera resultatet för en investeringsstrategi som genom att justera beståndsdelars fritt flytande marknadsvärde baserat på vissa miljömässiga, sociala och styrande (“ ESG”) strävar efter att öka den totala exponeringen mot de företag som uppvisar både en robust ESG-profil och en positiv trend för att förbättra den profilen.

Referensindexet är konstruerat från MSCI World Index genom att exkludera värdepapper som: 1) inte har bedömts eller betygsatts av MSCI på basis av deras ESG-uppgifter; 2) har mött mycket allvarliga kontroverser angående ESG-frågor under de senaste tre åren; eller 3) har en MSCI ESG Rating av CCC; eller 4) är inblandade i kontroversiella vapen, konventionella vapen, kärnvapen, civila skjutvapen, oljesand, termiskt kol, tobak eller fritids cannabis. Var och en av de kvalificerade komponentvärdepapperen tilldelas sedan en kombinerad ESG-poäng, som återspeglar MSCI:s bedömning av både värdepapperets nuvarande ESG-betyg, såväl som trenden i det betyget, definierat som förändringen i värdepapperets ESG-betyg över tiden. Denna kombinerade ESG-poäng används sedan för att omvikta de godtagbara värdepapperen i referensindexet.

Fonden strävar efter att uppnå sitt mål genom att köpa och hålla, så långt det är möjligt och praktiskt, alla värdepapper i referensindex i sina respektive vikter. Fonden balanseras om i takt med förändringar i referensindexet, som ses över och ombalanseras halvårsvis.

Denna ETF hanteras passivt.

En investering i denna fond är ett förvärv av andelar i en passivt förvaltad indexföljande fond snarare än i de underliggande tillgångarna som ägs av fonden.

Handla ESGW ETF

Invesco MSCI World ESG Universal Screened UCITS ETF Acc (ESGW ETF) är en europeisk börshandlad fond. Denna fond handlas på flera olika börser, till exempel Deutsche Boerse Xetra och London Stock Exchange.

Det betyder att det går att handla andelar i denna ETF genom de flesta svenska banker och Internetmäklare, till exempel DEGIRO, Nordnet, Aktieinvest, SAVR och Avanza.

Börsnoteringar

Största innehav

Innehav kan komma att förändras

När SAVR tog fram sin prismodell för aktiehandel hade de två mål: Det skulle vara enkelt och billigt att handla aktier hos SAVR. SAVR har därför tagit fram en modell där det ofta blir billigare hos SAVR än hos deras största konkurrenter. Läs mer om vad det kostar att investera i aktier hos SAVR nedan.

Automatiskt courtage

När SAVR lanserade sin aktiehandel i september 2024 introducerade SAVR automatiska courtageklasser på den svenska marknaden. Majoriteten av investeringstjänster i Sverige, exempelvis banker och nätbanker, erbjuder fortfarande manuella courtagesystem.

Manuellt courtage innebär att du som kund själv behöver se till att varje enskild transaktion, det vill säga dina inköp och försäljningar av aktier, ligger i rätt courtageklass. Detta är ett problem av flera anledningar:

1. Många oerfarna aktieinvesterare har inte kunskap om hur courtagesystemet fungerar eller att de behöver ändra courtageklass själva. Därför ligger de ofta kvar i courtageklassen som deras bank eller nätbank angett som standard. Om deras transaktioner inte hör hemma i denna klass kommer de att behöva betala för mycket courtage i onödan, oavsett om transaktionen egentligen borde ligga i en lägre eller högre klass.

2. Hos vissa aktörer kan kunderna endast byta courtageklass en gång om dagen. Detta innebär en inlåsningseffekt för kunder som under ett och samma dygn vill göra transaktioner som egentligen hör hemma i olika klasser: någon av transaktionerna kommer att hamna i fel klass, vilket gör att courtaget blir onödigt dyrt.

Hos SAVR är courtaget automatiskt, vilket innebär att du per automatik hamnar i rätt courtageklass för varje transaktion – oavsett hur liten eller stor den är.

Exempel – så funkar automatiskt courtage för svenska aktier:

Anders, en kund på Nätbanken, vill omfördela sina svenska aktier. När han säljer Aktie A för 55 000 kr är han i rätt courtageklass och betalar 69 kr i courtage. Därefter investerar han 11 000 kr i fem andra svenska aktier, men då hamnar han i en felaktig courtageklass. Han måste därför betala 69 kr per köp, vilket totalt blir 345 kr.

Total courtagekostnad på Nätbanken: 414 kr.

Om Anders hade använt SAVR, skulle systemet automatiskt placera honom i rätt courtageklass. Då skulle han ha betalat 55 kr för försäljningen (0,10 % av 55 000 kr) och 22 kr per köp (0,2 % av 11 000 kr).

Total courtagekostnad hos SAVR: 165 kr

(ca 60 % lägre än hos Nätbanken)

Exempel – så funkar automatiskt courtage för amerikanska aktier:

Lisa, en kund på Nätbanken, vill omfördela sina amerikanska aktier. När hon säljer Aktie A för 55 000 kr ligger hon i rätt courtageklass och betalar 8 USD (ca 83 kr*) i courtage samt 137,50 kr i växlingsavgift (0,25 % av 55 000 kr).

Därefter investerar hon 11 000 kr vardera i fem andra amerikanska aktier. Då hamnar hon i fel courtageklass och får betala 8 USD (ca 83 kr*) i courtage och 27,50 kr (0,25 % av 11 000 kr) i växlingsavgift per köp. Varje transaktion kostar därmed 110,50 kr, och tillsammans kostar de fem köpen 552,50 kr.

Total courtagekostnad på Nätbanken: 773 kr.

Om Lisa hade använt SAVR, skulle systemet automatiskt placera henne i rätt courtageklass. Då skulle hon för försäljningen ha betalat 55 kr i courtage (0,10 % av 55 000 kr) + 104,50 kr (0,19 % av 55 000 kr) i växlingsavgift.

För vart och ett av de fem köpen skulle hon ha betalat 22 kr (0,2 % av 11 000 kr) i courtage + 20,90 kr (0,19 % av 11 000 kr) i växlingsavgift.

Total courtagekostnad hos SAVR: 374 kr

(ca 50 % mindre än hos Nätbanken)

Minimipris på endast 1 kr

SAVRs fasta minimipris för aktiehandel är endast 1 kr. Det innebär att om din transaktion, det vill säga summan du köper eller säljer för, är max 500 kr så betalar du bara 1 kr i courtage. Detta gäller för all aktiehandel på vår plattform oavsett vilken börs du handlar på. Hos majoriteten av våra konkurrenter skiljer sig minimipriset beroende på vilket land du handlar från, och kan ibland ligga på flera hundra kronor. För transaktioner som är större än 500 kr betalar du istället ett rörligt courtage, se nedan

Exempel – så funkar minimipris:

Anders är kund på Nätbanken. Han köper en tysk aktie för 480 kr, och får betala 1 EUR (ca 11 kr*) i courtage och. Han köper sedan en amerikansk aktie för 335 kr och får betala 1 USD (ca 10 kr*) i courtage.

Lisa är kund hos SAVR. Hon gör exakt samma köp som Anders, men betalar istället 1 kr i courtage för respektive köp.

Handla aktier enkelt och billigt – skapa ett konto hos SAVR redan idag.

Lågt rörligt courtage

SAVRs courtage är inte bara automatiskt, det är billigt också. Som vi redan nämnt betalar du endast 1 kr i courtage om din transaktion är 500 kr eller mindre. För transaktioner som är större än 500 kr tillkommer istället ett rörligt, procentuellt courtage. Denna del ser olika stor ut beroende på hur stor din transaktion är. Generellt kan sägas att ju större transaktion, desto lägre procentandel betalar du i courtage.

SAVRs courtagemodell:

• Handel för 1-500 kr: 1 kr i courtage

• Handel för 501-20 000 kr: 0,20 % i courtage

• Handel för 20 001-50 000 kr: 0,15 % i courtage

• Handel för 50 001-100 000 kr: 0,10 % i courtage

• Handel för över 100 000 kr: 0,05 % i courtage

Exempel – så funkar SAVRs rörliga courtage:

Lisa är kund hos SAVR. Hon handlar en svensk aktie för 10 000 kr och får betala 0,20 % i courtage. Totalsumman för transaktionen blir då 10 000 kr + 20 kr = 10 020 kr.

Lisa handlar sedan en annan svensk aktie för 22 000 kr och får då betala 33 kr (0,15 % av 22 000 kr) i courtage. Totalsumman för transaktionen blir då 22 000 kr + 33 kr = 22 033 kr.

Om Lisa hade handlat utländska aktier istället hade samma courtagenivåer gällt. Dock hade en växlingsavgift på 0,19 % av transaktionsvärdet (10 000 kr respektive 22 000 kr i exemplen ovan) tillkommit.

Samma prismodell överallt

Till skillnad från majoriteten av banker och nätbanker som erbjuder aktiehandel har vi samma enkla prismodell oavsett vilket land du handlar aktier från: Lågt, automatiskt courtage från 1 kr. Den enda skillnaden är att det för utländsk handel tillkommer en växlingsavgift på 0,19 % av transaktionskostnaden (dvs kostnaden utan att courtage är inräknat).

Handla aktier enkelt och billigt – skapa ett konto hos SAVR redan idag.