Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj Många investerare är försiktiga med att köpa aktier i fastighetsbolag och de börshandlade fonder som replikerar utvecklingen av olika fastighetsindex eftersom de ser kommande räntehöjningar framför sig. Högre räntor innebär i allmänhet att fastighetspriserna backar. Vi anser emellertid att det finns anledningar att äga fastighetsaktier och därmed också börshandlade fonder som investerar i detta tillgångsslag. De senare fonderna brukar ofta benämnas REITs, Real Estate Investment Trusts. Vi anser att fastigheter har en plats i en investeringsportfölj.
Vissa investeringsexperter hävdar att eftersom kommersiella fastigheter har en större betydelse för ekonomin än vad fastighetsfonderna har på aktiemarknaden så är det möjligt för placerarna att dra nytta av detta fenomen. Genom att placera mellan fem och tio procent av sitt kapital i fastigheter, främst kommersiella sådana, är det möjligt att skapa en vikt av fastigheter med samma vikt som dessa har i den allmänna ekonomin. Fastigheter har i skrivande stund en vikt på cirka 3,1 procent i AFGX, Affärsvärldens Generalindex. I S&P 500 är andelen ännu lägre, 2,4 procent.
Att ta en större vikt i fastighetssektorn är inte så pass illa som det verkar. I allmänhet brukar ett aktieindex, till exempel OMXS30 eller AFGX, Affärsvärldens Generalindex, användas för att beräkna marknadsrisken i en portfölj i förhållande till aktiemarknaden. Nackdelen är att dessa index inte omfattar alla de tillgångar en placerare har att välja mellan. I allmänhet vill de flesta placerare ha en portfölj som påminner mer om den allmänna ekonomin än börsen.
Flera sätt att få en exponering mot fastigheter
För en investerare som önskar exponera sig mot fastighetssektorn finns det en rad olika alternativ. Finska UB Asset Management har en rad olika fastighetsfonder, till exempel Placeringsfond UB Europa REIT A, Placeringsfond UB Global REIT A och Placeringsfond UB Asia REIT Plus A som alla kan handlas på Nordnets plattform. Utöver dessa finns också rena ETFer som Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) och SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) som replikerar utvecklingen av en rad REITs. iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) har en bredare placeringsinriktning och har även innehav i en rad specialiserade REITs. Bland mer specialiserade REITs kan nämnas sådana som investerar i hypotekslån.
Investeringar i fastigheter, och i synnerhet sådana ETFer som investerar i fastigheter brukar innebär en god direktavkastning. VNQ har under den senaste tolvmånadersperioden gett sina ägare en direktavkastning om 3,76 procent, RWR har gett sina ägare en direktavkastning om 3,12 procent, medan IYR har gett en direktavkastning på 3,59 procent under samma period.
REITs är en typ av fonder som i allmänhet endast investerar i fastigheter, vissa undantag finns som sagt, till exempel sådana fonder som investerar i hypotekslån. Dessa fonder handlas på börser precis som vanliga aktier, och de investerar i till exempel fastigheter, fastighetsaktier eller i hypotekslån. Intäkterna kommer därför främst från hyror, utdelningar eller räntor på bostadslån. Cirka 90 procent av den beskattningsbara vinsten måste delas ut till ägarna av fastighetsfonden. Vi har motsvarande regel för de svenska investmentbolagen, de måste dela ut en betydande del av sin vinst till sina aktieägare för att inte förlora sin skattestatus.
Vissa breda index aktie inkluderar en exponering mot REITs. Emellertid utgör REITs en mycket liten andel av bredare aktieindexen – endast 2,4 procent av SP 500 är i REITs. I USA kunde under 2014 nästan 13 procent av bruttonationalprodukten hänföras till fastigheter, uthyrning och förvaltning under 2014. I Sverige uppgick fastighetssektorns andel av bruttonationalprodukten till 16,6 procent under 2014 enligt uppgifter från SCB Statistiska Centralbyrån.
Investerare är i allmänhet underviktade mot fastigheter
Detta betyder att den genomsnittliga investeraren sannolikt har en underexponering mot fastighetssektorn och därför går miste om fördelarna med denna sektor om inte en ytterligare diversifiering sker mot fastighetstillgångar. Historiskt sett har innehav i REITs också inneburit att risken i en portfölj har minskat. Denna tillgångsklass har en låg korrelation med aktier och obligationer. Eftersom fastighetsfonder i form av REITs inte varit lika vanligt förekommande i Sverige som i USA har vi tittat på den amerikanska marknaden. Under de senaste tre decennierna har REITs haft en rullande 36-månaders korrelation med andra tillgångsslag som har varierat mellan som högst 0,89 och som lägst med -0,16. Ett värde på 1,0 innebär en perfekt korrelation, medan ett negativt värde innebär att de två tillgångsklasserna rör sig i motsatta riktningar. . Korrelationen mellan REIT och statsskuldväxlarna var 0,74 till negativ 0,66 under samma period.
Det finns inga bevis för att fastigheter går sämre när räntorna stiger
Vissa investerare oroar sig för att fastighetssektorn och därmed REITs, så kallade fastighetsfonder, kommer att reagera negativt på stigande räntor. Historiskt sett finns det emellertid inga bevis på att så är fallet. De höga utdelningarna i REITs är attraktiva i en lågräntemiljö men är mindre lockande när de säkrare statsobligationerna och statsskuldväxlarna ger en högre avkastning.
Stigande räntor behöver emellertid inte innebära ett slut för fastighetsboomen, något som bland annat Gregg Fisher, Chief Investment Officer på Gerstein Fisher visar i sina studier. Hans analyser visar att under fem perioder sedan 1978 har de amerikanska fastighetsfonderna haft en genomsnittlig månadsavkastning på 1,28 procent jämfört med 1,21 procent för amerikanska aktier och 0,47 procent för de amerikanska obligationerna.
Tanken att REITs går dåligt när räntorna går upp kan besvaras empiriskt säger Fisher. Det finns inga som helst bevis för detta påstående. Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj oavsett hur konjunkturen utvecklas.
Last week was monumental for Bitcoin and the broader crypto ecosystem, ushering in key regulatory and legislative developments in the US. These changes not only underscore a shifting attitude toward digital assets in the US but also lay the groundwork for greater clarity and legitimacy for crypto globally in the years to come. Following are the five reasons we think last week was such a defining moment for crypto assets and why we think the current environment is setting this asset class up for a remarkable 2025.
A paradigm shift at the SEC
One of the most significant signals of change came from US Securities and Exchange Commission (SEC) Acting Chair Mark Uyeda, who announced the establishment of a Crypto Task Force led by Commissioner Hester Peirce, affectionately known as ”Crypto Mom” for her engagement in the digital asset space while at the SEC. The task force, along with the favorable views on digital assets from incoming chair Paul Atkins, reflects an important step toward ending the contentious practice of ”regulation by enforcement,” which has long stymied innovation for crypto entrepreneurs and limited opportunity for US investors.
The SEC’s subsequent decision to rescind Staff Accounting Bulletin (SAB) 121, which imposed restrictive accounting guidelines on banks wishing to custody crypto, further underscores the regulatory shift. Its repeal not only provides operational relief but also signals a more pragmatic approach to crypto oversight.
These regulatory moves reflect a broader recognition by US authorities of the need for a framework that fosters innovation while ensuring investor protection. They set the stage for a future where digital assets are more seamlessly integrated into the financial system.
New congressional leadership
Another pivotal development was the appointment of Senator Cynthia Lummis as chair of the newly created Subcommittee on Digital Assets. Lummis, a long-time advocate for Bitcoin and blockchain technology, is uniquely positioned to champion legislation that promotes innovation while addressing key concerns around market integrity and consumer protection.
Her leadership comes at a critical time, as Congress considers landmark legislation such as the Stablecoin Act and the Bitcoin Act. The Stablecoin Act, which could see approval this year, aims to establish clear guidelines for stablecoin issuance and use. Meanwhile, the Bitcoin Act proposes an audacious goal: for the US government to accumulate 5% of bitcoin’s total supply. There are obstacles to this proposal, some of which I noted in August last year, but if enacted, this legislation could significantly impact Bitcoin’s global adoption and price trajectory.
A game-changing executive order
The White House also contributed to the week’s momentum with a new executive order aimed at shaping the future of digital assets in the US. A key aspect of this order is its rejection of a Central Bank Digital Currency (CBDC) in favor of fostering stablecoin development. President Trump has been vocal about his preference for implementing a ”digital dollar” on top of open blockchain networks, a move that aligns with crypto’s decentralized ethos.
This executive order also signals the end of ”Operation Chokepoint,” an informal campaign that had effectively debanked parts of the crypto industry. By reaffirming the importance of open networks and stablecoins, the administration is providing a clear direction for the role digital assets could play in the US financial system.
Perhaps the most intriguing development is the proposal to establish a government stockpile of digital assets. While the term “stockpile” has been carefully chosen over “reserve” to avoid direct comparisons with traditional currency reserves, the implications are nonetheless profound. The working group tasked with studying this proposal has expanded its scope beyond bitcoin to include crypto assets more broadly.
While it’s too early to predict how or whether the stockpile will be established, the study represents a thoughtful approach to a high-stakes decision. It could mark the beginning of a global trend, with other nations potentially racing to stockpile crypto assets as part of their sovereign holdings, which we’ve already seen this week with the Czech central bank.
Steps toward a comprehensive regulatory framework
The week’s developments also highlight the ongoing evolution of regulatory characterization. US regulators are moving toward a more nuanced understanding of digital assets, which is essential for crafting effective policies. This trend was echoed in the revocation of SAB 121 and the growing momentum behind legislation like the Stablecoin Act. Additionally, the broader regulatory framework for market structure in digital assets, which could happen this year or next, will likely address issues ranging from trading practices to asset classification. These steps indicate a deliberate effort to integrate crypto into the financial system with precision and clarity.
The start of a geopolitical race to embrace crypto
These developments, particularly the possibility of a US crypto stockpile, also raises the stakes on the global stage. Sovereign states accumulating crypto assets could lead to a new form of economic competition, where digital assets play a central role in national strategy.
The US government’s interest in studying this proposal reflects an understanding of crypto’s growing significance in global finance. It also aligns with the nation’s broader goals of maintaining technological and economic leadership.
What’s next?
The developments of the past week are part of a broader trend of increasing institutional and governmental recognition of crypto’s potential. However, several key milestones remain on the horizon:
• Stablecoin Act Approval: This legislation, which could happen before the fourth quarter this year, will provide much-needed clarity for stablecoin issuers and users.
• Market Structure Framework: Expected by 2026, this framework will define the rules of engagement for trading and investing in digital assets.
• Bitcoin Act Progress: If the US government begins accumulating bitcoin, it could have profound implications for the asset’s supply dynamics and global adoption.
• Stockpile Study Results: The findings of the crypto stockpile working group could shape the long-term digital asset strategy in the US.
As these milestones approach, bitcoin and other crypto assets are likely to experience heightened volatility, but also greater legitimacy. Investors, policymakers, and innovators will continue to pay attention to these developments, as they could define the future of the global economy. While challenges remain, the direction is clear: crypto is moving from the fringes of finance to center stage. As these changes unfold, the crypto ecosystem is poised to evolve into a more robust and integral part of the global economy, presenting investors with attractive opportunities to get broad exposure to this emerging asset class.