En global ansats för fastighetsinvesteringar. Amerikanska fastighetsfonder, så kallade Real Estate Investment Trusts eller REITs fått stor uppmärksamhet under de senaste åren och blivit en mycket populär investeringskategori. Förhållandevis litet uppmärksamhet har emellertid getts åt denna investeringsform utanför USA trots en betydande utveckling på de internationella marknaderna. I februari 1995 var endast tre marknader, USA, Australien och Holland, företräda i S & P Global REIT Index. 2005 hade antalet ökat till 10 marknader och i dag finns det 23 länder representerade i detta index, varav flera emerging markets.
Tabell 1 visar att amerikanska REITs minskat från att ha stått för 73 procent av den globala marknaden 1995 till 63 procent 2015. Detta har skett trots en betydande värdeökning på den amerikanska fastighetsmarknaden under de senaste året.
Vikten av att inkludera REOCs i globala fastighetsindex
I USA är nästan alla publika företag med fokus på fastighetsinvesteringar uppbyggda som REITs. Globla sett är detta inte lika vanligt förekommande då många länder inte har en lagstiftning som tillåter REITs, eller REIT strukturen har inte blivit så allmänt förekommande, som lämnar många fastighetsbolag utanför tillämpningsområdet för index som endast inkluderar REITs.
Som en följd av detta låter mer inkluderande fastighetsindex, såsom S & P Global Property, index som oftast används på de globala marknaderna, REOCs och andra diversifierade fastighetsbolag ingå i sina beräkningar. Dessa index screenar enskilda företag för att försäkra sig om att verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter. REOC är en förkortning av real estate operating company, och skillnaden mot en REIT är inte så pass stor, med det undantaget att en REOC återinvesterar större delen av sina vinster, något som en REIT inte kan göra. En REIT måste av skatteskäl dela ut en viss andel av sina vinster.
Figur 2 illustrerar hur införandet av REOCs i S & P Global Property leder till en signifikant minskning av koncentrationen på den amerikanska marknaden (från 63 % till 44 %) samt en betydande ökning av exponeringen mot de internationella marknaderna, särskilt anmärkningsvärt är viktökningen för tillväxtmarknader (från 3 % till 10 %), där få länder har REIT-liknande strukturer på plats.
Slutsatser
Med den amerikanska marknaden representerar mindre än hälften av de globalt noterade fastighetsbestånd, med fokus på enbart amerikanska REITs kan ses som en restriktiv och undiversified strategi för tillgångsallokering. En global strategi för fastighetsinvesteringar kan minska risken genom ökad diversifieringen, samtidigt som liknande investeringsegenskaper som amerikanska REITs, såsom en hög ström av inkomstgenerering och en potential för en långsiktig värdestegring. Valet av ett globalt riktmärke är också viktig, eftersom användningen av ett index som endast inkluderar REITs kan vara mycket begränsande ur geografisk diversifiering synpunkt.
